Как уже неоднократно говорилось ранее, согласование результатов является достаточно слабым звеном в отчетах об оценке по той причине, что на сегодняшний день оценщики так и не сошлись во мнении о том, как же следует согласовывать результат оценки- с применением сложного математического инструментария, или все же, дистанцируясь от него.
Каков бы ни был ответ на данный вопрос, все же первоначально стоит решить такую проблему как четкое понимание оценщиками как же все таки следует согласовывать результат, если оценивается, в частности, единый объект недвижимости.
Эта проблема носит чисто прикладной характер, поскольку просматривая различные отчеты можно видеть такие вариации на тему согласования стоимости, которые даже в голову не сразу пришли бы. Дабы не вдаваться в подробности подобных вариаций, лучше сказать не о том, как не надо делать, а напротив, еще раз акцентировать внимание на правильном варианте согласования результата.
Первое, о чем следует помнить при согласовании результатов при оценке единого объекта недвижимости- это то, что он называется единым, поскольку улучшения и земля не рассматриваются отдельно друг от друга, и если даже расчет ведется поэлементно, то в итоге он должен приводить к общей стоимости земли с улучшениями.
Расчет стоимости единого объекта раздельно (земля и улучшения) допускается, поскольку оценщик имеет право самостоятельно выбирать методику оценки, но в любом случае, коль скоро этот объект назван единым, в итоге должна получиться общая величина стоимости, вне зависимости от выбранного метода оценки.
Два указанных пункта важны для того, чтобы не возникало такой распространенной ошибки как разделение объекта оценки на составляющие и согласование результата для улучшений (например, затратным подходом и сравнительным). При этом, величина стоимости, полученная для земельного участка, не учитывается в согласовании, поскольку она была определена одним подходом.
Этот подход некорректен, поскольку уже даже после применения каждого из выбранных подходов к оценке, оценщик должен вывести заключительную стоимость объекта оценки, полученную при их применении. А если мы говорим о едином объекте недвижимости, то это означает, что оценщик подводит итог в виде общей стоимости единого объекта, что в свою очередь означает невозможность дальнейшего ее разделения (в рамках согласования результата).
Делая вывод из вышесказанного, следует отметить, что какими бы частными методами оценщик не рассчитывал стоимость единого объекта недвижимости, при согласовании, итоговой величины стоимости он должен опираться именно на общую его стоимость, а не согласовывать отдельно стоимость земли, а также стоимость улучшений.